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标题: [资讯] 强制物业合同5月启用_转自新浪 [打印本页]

作者: 爱逗猫的猪 时间: 2008-4-25 09:34 标题: 强制物业合同5月启用_转自新浪

强制性物业服务合同5月启用装修完工后7日内应退装修押金" B. l9 f8 m. z7 a8 g
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　　昨天，市工商局、市建委联合推出《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本，将于5月1日起正式使用。根据这2个正式文本，以后物业公司如收取装修押金，在业主装修完工后7日内应退还押金；如出现物业公司擅自撤出小区或被业主“炒鱿鱼”而拒不撤出小区的情况，物业公司须赔付业主违约金(详见右文)。1 H* U9 C  h# _( e' E7 t' o
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　　合同期满无表示自动续期

　　根据2份合同文本，如前期合同终止后没有新的物业服务企业承接，原物业公司应继续按原合同提供服务，服务费仍按原标准交纳。物业合同期满，如果续聘和同意续聘，都要书面通知对方。服务期限届满前3个月，如果委托方未将意见通知物业公司，视为同意续聘，自动延续1年。
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　　北京市工商局合同处李颖琳表示，这能解决物业服务在衔接上出现空当损害业主利益的问题。
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　　物业应对业主信息保密* g& M& {9 k, @6 g

　　根据2份合同文本，开发商应及时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发商原因未能交付买受人的物业及自有物业的服务费用，不能把费用分摊给其他业主，应由开发商承担。
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　　合同还规定，物业公司应妥善保管和正确使用本物业项目的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。' B% m  G. Z  W0 m5 p4 i% X. f
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　　示范文本将强制推行
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　　据了解，两份合同文本从调研至出台，历经一年多的时间。去年12月，市工商局、市建委还曾邀请业主代表、物业企业代表、法学家、消协、律师等进行过公开论证。
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　　据市建委物业管理处处长赵成介绍，《前期物业服务合同》将作为《商品房买卖合同》的附件使用，开发商在办理房屋预售手续的同时上报市建委市场交易管理系统予以公示，由买房人在购房时确认，避免和减少业主入住后发生争议和纠纷。该合同示范文本基本上属于强制使用。" f1 O$ ]6 }6 A5 M3 S

　　《物业服务合同》则是供业主大会或业主选聘物业公司时使用。此前已经签过合同的物业项目，在合同期满前无需重新签订新合同，但可以协商进行补充和完善。) P8 _, F+ J' Q, l2 {  E

　　被炒物业不撤须赔付违约金

　　具体规定：《前期物业合同》将前期服务期限定为两年或另约定年限。任何一方决定期满不再续约，应提前3个月书面通知对方。即使期限未满，如果业主大会已选聘新的物业公司，新合同生效时，原合同自动终止，原物业须撤出并顺利交接。如原物业公司拒不撤出，应按延迟撤出期间物业服务总费用等标准向业主赔付违约金。如在服务期限内擅自撤出的，也要按这个标准赔付违约金。如果给业主造成损失，还要承担赔偿责任。
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　　解读：北京市工商局合同处李颖琳表示，以前经常出现业主对物业不满要求其撤出时，物业往往以其合同期未满等理由拒绝撤出。还有的物业公司突然之间消失了。此次合同文本给出了一个期限提示：两年，虽然期限可以另行规定，但两年的期限有利于保障业主自主选择的权利。若签订的时间过长，将不利于业主自主选择物业服务。

　　李颖琳称，前期物业服务公司是由开发商请的，如果业主对物业公司的服务不满意，业主可选新的物业公司，即使在合同期间，原物业公司也要撤出。作为前期物业公司，要有这方面的心理准备，这就要求其提供优质的服务，让业主满意。2 |  x! i/ @8 m: g# `7 p

　　7日内应退押金避免不合理占用

　　具体规定：《前期物业合同》规定，业主申请装修时，物业公司除约定收取的费用外，不得另收装修垃圾清运费、施工人员管理费、卡工本费、开工证费、管线图费等。如收取押金的，在未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，物业公司应在完工后7日内退还。# l- \% u- I% V8 d
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　　解读：市工商局合同处处长王珊表示，目前一些物业公司在业主装修时收取一定装修押金的做法比较普遍，确实避免和弥补了装修对物业区域造成的损失。但也出现了一些物业公司擅自不合理占用或扣除押金，一些物业公司还利用这个机会巧立名目，向业主乱收费。该合同示范文本明确了哪些费用不应收取，以及押金应及时退还。
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　　入住前服务费禁摊入物业费- {. k3 M+ P, f, a6 k! v

　　具体规定：《前期物业合同》示范文本第二部分第二条明确规定，业主入住前的服务费用由甲方(开发商)另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。* r! g5 o6 m+ z. L% g% @" u3 {4 t

　　解读：北京市工商局合同处处长王珊表示，此前公示的文本论证稿只要求双方签订书面协议，只明确物业服务范围，但没有明确费用来源。正式条款明确规定入住前的物业服务费用由开发商支付，有利于保障业主的利益。# c; D6 O8 v+ v0 U" C; }, s$ G

　　共用部位收益可冲抵物业费& R( p6 c- t7 s/ Y' F

　　具体规定：《前期物业合同》规定，服务公司不得擅自将业主共用部位、共用设施用于经营，如要用于广告、商业促销等，应合法并征得相关业主同意，并每半年公布收益情况，接受业主监督。所得收益归业主所有。《物业服务合同》则规定，收益可用于分摊到户补充专项维修资金、抵减下一年度物业服务费或业主大会表决的其他用途。

　　解读：市工商局合同处处长王珊表示，这样的条款所列内容很细，业主能一目了然，对业主有利。至于停车位是属于全体业主共有，还是归开发商所有，由物权法等法律明确，本合同文本无法确定，碰到问题要看具体情况来处理。% Q7 B1 ~& u6 g

　　物业服务标准不得低于规定& G$ p% S: E8 f. b4 A* h; K

　　具体规定：《前期物业合同》示范文本第四条规定，物业按照双方约定的物业服务标准提供服务，不得低于《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》中规定的相应要求。; s4 i5 _/ m1 e# b8 u  P+ e( o% g
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　　解读：王珊表示，服务标准是衡量物业公司提供的服务是否符合约定的重要依据。开发商与物业公司应以合同附件形式明确服务的具体标准，虽然没有具体规定，但服务标准有一个最低限，就是不得低于市建委公布的《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》的要求，以此保障业主的基本权益。
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　　逾期不交物业费应付相应滞纳金

　　具体规定：根据2份合同文本，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照“逾期每日万分之五”或约定其他标准承担相应的滞纳金。- [' f9 [% O/ B

　　解读：市工商局合同处李颖琳表示，这是一个新增的条款。权利和义务都是对等的，在保障业主的利益同时，物业公司的利益也应得到保障。“逾期每日万分之五”只是标准之一，仅供参考。% A$ \+ [) I* S

　　服务转包应公示服务标准不能降, w6 \* f7 W; V4 J3 f/ o

　　具体规定：根据2份合同文本，物业公司可将一些专业性服务项目转托给第三方(但不得将全部物业服务“转包”)，不过要将委托事项及受托方的信息在物业区域内公示，服务标准不得低于前期合同中约定的标准，并对受托方进行监督，对其行为负责。* u1 l/ L% @; k6 S5 _& E5 p
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　　解读：市建委物业管理处处长赵成表示，专业性服务是一个趋势，而且目前一些物业公司也常常将保洁、保安等外包给专业服务企业。但在引发法律责任时，往往互相推诿，这些条款能很好地解决这些问题。如果出现问题，物业公司要作为第一责任人承担责任。

　　业主可聘机构审计服务资金8 E1 _6 ]) A+ r

　　具体规定：根据2份合同文本，对于实行酬金制收费方式的物业公司，业主有权聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计。/ C+ x3 E  o2 _1 f
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　　解读：市工商局合同处李颖琳表示，这是一个新增的条款。只要业主对物业公司有异议，就可聘请国家认可机构进行审计，无需征得物业公司的同意。$ Y9 [1 N: t7 Q( _: |
http://bj.house.sina.com.cn/news/2008-04-25/0824249544.html: P/ ^0 s4 H9 [( h3 o" {6 I

PS：我们真的能享受吗？

作者: renew 时间: 2008-4-25 09:42 标题: 是个好消息～～～

这是个好消息～～但就是不知道会不会又很难实施起来。。。。

作者: 爱逗猫的猪 时间: 2008-4-25 09:49

据说是要签统一的合同文本，就和劳动合同一样，大体都是同一个模板。但同样拖欠物业费也写出了明确的违约金。

作者: renew 时间: 2008-4-25 09:52

原帖由 爱逗猫的猪 于 2008-4-25 09:49 发表
a; R, L( o H据说是要签统一的合同文本，就和劳动合同一样，大体都是同一个模板。但同样拖欠物业费也写出了明确的违约金。

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拖欠物业费也给违约金。。。。。。。。。。。。。

那咱小区欠了n年物业费的蛛蛛可惨类～～

作者: 小欢 时间: 2008-4-25 12:15

说起物业费我就来气，昨天晚上回家发现家里断电了，我还以为是没电了，赶紧插电卡看看，结果显示还有好几百度。因为之前有被小孩关掉总开关的先例，所以我就看了看总开关，结果还真是又被人关了。我们家的水族缸很多设备都是用电的，而且还有加热棒来保持水温，一停电很容易出事的。一气之下打电话到物业骂了一顿，还好家里的小虾都没事，不然我们要向他们索赔。物业听说我们家养的都是贵重品种，赶紧说过来看看，还说想办法解决。就他们那点文化，估计他们也想不出什么解决办法，真是气人

就冲他们这样的服务，坚决不交物业费

作者: LuckyXiaowen 时间: 2008-4-25 12:17

小欢，你家的电闸开关总是被别人关上，为什么不上把锁？

作者: 爱逗猫的猪 时间: 2008-4-25 12:18

这孩子也够淘的，下次在总开关那弄点胶，要不就挂着，漏电请小心的牌子，看谁敢尝试。

作者: renew 时间: 2008-4-25 13:25 标题: 提醒小欢～～～

说正经的，水族箱里养的热带鱼虾，如果老反复断电，会影响水温和他们的生存质量的。要注意～

以前我认识一朋友就是养热带鱼，结果家里停电，上了一天班没回家，回家后发现有两只都快不行了，翻肚皮了～

作者: 馨儿 时间: 2008-4-25 15:44

还是没说物业必须公开收支，物业服务标准必须公示

作者: 馨儿 时间: 2008-4-25 15:44

咱国家出台一政策怎么总是搞得和打太极差不多。还不如不出。没有业主委员会又如何保障业主的利益？？？

作者: renew 时间: 2008-4-25 15:46

原帖由馨儿于 2008-4-25 15:44 发表
/ u' Z3 S9 r! W( W% d! ?2 x, d还是没说物业必须公开收支，物业服务标准必须公示

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就是呀，这样的政策不反而成了保护物业的利益了么，那么我们野猪的利益又谁来保护？？

作者: 爱逗猫的猪 时间: 2008-4-25 16:04

共用部位收益可冲抵物业费7 K; L+ M* @7 S* J9 E. a

　　具体规定：《前期物业合同》规定，服务公司不得擅自将业主共用部位、共用设施用于经营，如要用于广告、商业促销等，应合法并征得相关业主同意，并每半年公布收益情况，接受业主监督。所得收益归业主所有。《物业服务合同》则规定，收益可用于分摊到户补充专项维修资金、抵减下一年度物业服务费或业主大会表决的其他用途。
这个说的不是收益公开吗？

作者: renew 时间: 2008-4-25 16:14

原帖由 爱逗猫的猪 于 2008-4-25 16:04 发表 % x5 H" G) c* [. N; K& ~
共用部位收益可冲抵物业费
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- S* T5 X6 q9 q$ a% F1 ~3 ]2 ^& X* x　　具体规定：《前期物业合同》规定，服务公司不得擅自将业主共用部位、共用设施用于经营，如要用于广告、商业促销等，应合法并征得相关业主同意，并每半年公布收益情况，接受业主监督 ...

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可是问题是说是公开，但他们根本不公开呀！！～～

作者: 馨儿 时间: 2008-4-25 21:20

不公开的情况下，业主是不是也要按合同缴纳物业费？　服务标准没有的情况下，业主是否也要按合同缴费？我05年才入主，04年拿房子的时候硬被逼着交了物业费。这算啥？ c, |- W* G3 g
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[ 本帖最后由馨儿于 2008-4-25 13:21 编辑 ]

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